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Titel Gebrauchtimmobilie
Bild: Shutterstock
Gebrauchtimmobilien

Altbau mit Charme und Tücke

Der Berliner Immobilienmarkt brummt auf Hochtouren: Neubauten können die steigende Nachfrage bislang nicht decken – umso attraktiver sind Gebrauchtimmobilien. Doch Vorsicht, hier gilt meist: gekauft wie gesehen.

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ie Eigentumswohnung ist ein Traum: 116 Quadratmeter unterm Dach mit großer Terrasse. In Gedanken wachsen bereits die Tomatenstauden, steht im Wohnzimmer das Sofa und flirrt der Fernseher in einer lauen Sommernacht – da ruft schon ein Interessent: „Die nehm’ ich!” Aus der Traum vom Immobilienkauf. Schon nach wenigen Minuten kann er derzeit auf diese Weise enden. So angespannt präsentiert sich der Markt in einigen Lagen der Stadt.

Knapp 1,9 Millionen Wohnungen gibt es laut Statistik in der Hauptstadt, rund 8.750 entstanden laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vergangenes Jahr neu. Doch den Zuzug von über 40.000 Neuberlinern pro Jahr kann das nicht decken. Entsprechend attraktiv sind Gebrauchtimmobilien, die neben dem individuellen Charme auch klare Vorteile aufweisen: Der Preis ist oft günstiger als beim Neubau, Interessenten können sie im fertigen Zustand besichtigen und sind vor Pfusch oder einem eventuellen Konkurs des Bauunternehmers geschützt.

Zweiten Besichtigungstermin vereinbaren

Doch Kaufwillige müssen den Renovierungsbedarf einrechnen und sollten hierfür mindestens einen zweiten Besichtigungstermin vereinbaren – bei Tageslicht und mit ausreichend Zeit. Sinnvoll ist es auch, einen Fachmann mitzunehmen, der Bausubstanz, Heizungsanlage und energetischen Modernisierungsbedarf überprüft. Das alles gilt es zu berücksichtigen, damit die Kosten nicht explodieren. Vielleicht ist der Keller feucht, es regnet durchs Dach oder im Badezimmer breitet sich Schimmel aus. „Genau hinsehen”, rät deshalb Andreas Partenheimer, Leiter Immobilienfinanzierung Private Kunden der Berliner Sparkasse.

Bei Immobilien gilt nämlich der Grundsatz: „Gekauft wie gesehen”; eine Gewährleistung für später entdeckte Schäden gibt es meist nicht. Einen Hinweis auf den zu erwartenden Energiebedarf und mittelfristig anstehende Modernisierungsmaßnahmen gibt der Energieausweis, den jeder Verkäufer auf Nachfrage vorlegen muss. Am aussagekräftigsten ist der Energiebedarfsausweis. Hier haben bereits Experten den Zustand des Gebäudes untersucht und zum Beispiel Dämmung und Heizung bewertet. Die Berliner Sparkasse vermittelt Energieberater, Architekten, Gutachter, Notare und andere Experten aus einem umfangreichen Netzwerk.

Lage, Zustand, Grundbuch: So kaufen Sie ein Haus ohne Reue

Sie haben lange gesucht und endlich ein Haus gefunden, das Ihren Vorstellungen entspricht? Setzen Sie sich jetzt nicht unter Druck. Nehmen Sie sich Zeit für die Kaufentscheidung, damit nach dem Kauf nicht das böse Erwachen kommt. Klären Sie vorab die wichtigsten Fragen:

  • Reicht das Budget für den geplanten Hauskauf?
  • Passt die Lage des Objekts?
  • Wie ist der Zustand der Immobilie?
  • Was würde eine Sanierung bzw. Modernisierung kosten?
  • Was sagt der Energieausweis über das Haus?
  • Ist ein Um- oder Ausbau möglich?
  • Was steht im Grundbuch?
  • Ist der Kaufvertrag in Ordnung?
  • Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Ausführliche Informationen worauf Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie achten sollten finden Sie auf der Website der Berliner Sparkasse.

Nützliche Checklisten und Ratgeber:

Ratgeber der Verbraucherzentralen „Kauf eines gebrauchten Hauses“ zu den Themen Besichtigung, Auswahl, Kaufvertrag mit vielen Checklisten, 240 Seiten, 19,90 Euro
ratgeber-verbraucherzentrale.de

Den Kaufpreis mit Nebenkosten kalkulieren

Bei Eigentumswohnungen kaufen Interessenten neben der Wohnung selbst auch immer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum mit. Hier empfiehlt es sich, die Protokolle der Eigentümerversammlungen durchzublättern. Wie ist das Gemeinschaftseigentum in Schuss? Stehen Modernisierungen an? Ist die Versammlung zerstritten? Beim ausgehandelten Kaufpreis gilt zu berücksichtigen, dass auch Nebenkosten für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer sowie Umzugs- und Renovierungskosten hinzukommen. Experten empfehlen, den Immobilienmarkt mindestens ein halbes Jahr zu beobachten, um ein Gefühl für Angebot und Preise zu bekommen. Es lohnt, sich bei der Auswahl des Wunschobjekts ausreichend Zeit zu nehmen und auf kompetente Beratung zu setzen.

Günstig sanieren und umbauen

Im Idealfall haben die Neubesitzer zuvor den Energieausweis genau studiert und wissen, welche Sanierungen auf sie zukommen. Jeder Verkäufer muss den Ausweis vorlegen. Ähnlich wie beim Neukauf eines Kühlschrankes oder Fernsehers informiert eine Farbskala von Grün über Gelb bis Rot, ob die Immobilie ein Energie-Verschwender oder -Sparer ist.

Zum Thema energetische Sanierung berät übrigens ebenfalls die Verbraucherzentrale Berlin. Die Energie-Berater schauen sich die Ausgangssituation des Hauses an, schlagen entsprechende Modernisierungen vor und empfehlen gleich die richtigen Förderprogramme. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hält hierzu günstige Kredite bereit und ist Kooperationspartner der Berliner Sparkasse. So hat die KfW zum Jahresbeginn 2015 in ihrem Programm „Energieeffizient Sanieren“ die Tilgungszuschüsse für alle KfW-Effizienzhaus-Standards um fünf Prozent erhöht und den Zinssatz auf 0,75 Prozent gesenkt. Mehr hierzu lesen Sie in unserem Artikel „Die Immobilie fit für die Zukunft machen“

Die Stiftung Warentest schrieb gar in ihrer September-Ausgabe 2015: „Noch nie war es so günstig, ein Haus energieeffizient zu sanieren oder altersgerecht umzubauen.“ Die Warentester stellen das KfW-Angebot ausführlich vor und geben Tipps, wie Kreditnehmer sogar verdienen können. Der Test ist auch online abrufbar: www.test.de/modernisierung .

Falls sehr viele und umfangreiche Modernisierungsarbeiten anstehen, rät die Verbraucherzentrale Niedersachsen Neubesitzern: „Sie können viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen, denn Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an.“ Zudem könne ein Architekt besser abschätzen, ob das Angebot vollständig ist oder Positionen fehlen. Gerade letzteres könne im Nachhinein sehr teuer werden. „Obendrein haben Sie mit einem Architekten einen unabhängigen Qualitätssicherer auf Ihrer Seite.“ So tappen Sie nach dem Kauf nicht in die Renovierungsfalle.

Abbezahlt nach 30 Jahren

Wer mit dem Kauf einer Immobilie liebäugelt, sollte abschließend einplanen, dass die Immobilie erst nach mehreren Jahrzehnten abbezahlt ist. Manche Experten sprechen von durchschnittlich dreißig Jahren, das hängt aber natürlich von vielen individuellen Faktoren ab. Bei einem sind sich aber alle Fachleute einig: Maximal nach vierzig Jahren und spätestens mit dem Ende des Erwerbslebens sollten Sie Ihre Immobilie abbezahlt haben. Nur dann kann sie auch als Teil der Altersvorsorge funktionieren.

Service für Immobilienkäufer und -eigentümer

Auf der Übersichtsseite unseres „Immobilien-Spezial“ finden Sie alle Infos zum Bauen, Kaufen, Verkaufen, Finanzieren, Modernisieren und Versichern Ihres Traumobjektes.

Hier geht’s zu unserem Immobilien-Spezial.

Die Immobilienprofis der Berliner Sparkasse beraten Sie gern persönlich: in ausgewählten BeratungsCentern, den drei ImmobilienCentern oder per Telefon 030-869 869 06, Hotline Montag bis Freitag 9 bis 19 Uhr

www.berliner-sparkasse.de/immobilien.

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