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Titel Immobilien-abc
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Glossar

Immobilien-ABC

Statistisch betrachtet, entscheiden sich die meisten Menschen nur einmal im Leben für eine eigene Immobilie. Umso wichtiger ist es, dass die Beratung stimmt und Fachbegriffe rund um die Immobilienfinanzierung verständlich erklärt werden.

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bjektvermittlung, Finanzierung, Checklisten und Broschüren, Vermittlung von Notaren, Architekten und Gutachtern: Die Berliner Sparkasse bietet einen exklusiven Service für Immobilienkäufer und -eigentümer. Hier erhalten Interessenten alles aus einer Hand. Ausführliche Infos zum Immobilienservice der Berliner Sparkasse finden Sie in unserem Immobilien-Spezial sowie zum Durchklicken in unserer Service-Übersicht .

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Annuität
Gleichbleibende Jahreszahlung auf ein gewährtes Darlehen – bestehend aus Zins und Tilgung.

Annuitätendarlehen (=Tilgungsdarlehen)
Darlehen, bei dem der vom Schuldner zu leistende Rückzahlungsbetrag während einer Sollzinsbindung stets gleich hoch bleibt. Da sich die Darlehensrestschuld durch Tilgungen ständig verringert, geht auch der Zinsaufwand laufend zurück, während sich der Tilgungsanteil jeweils um die ersparten Zinsen erhöht. Man spricht deshalb auch von einer „Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen“. Anders beim Abzahlungsdarlehen (s. unten).

Anschlussfinanzierung
Sie ist dann erforderlich, wenn die Zinsbindungsfrist vor Rückzahlung des Darlehens endet. Das Restdarlehen wird entweder bei dem Kreditinstitut zu neuen Vereinbarungen verlängert oder abgelöst durch eine Finanzierung eines anderen Kreditinstitutes oder durch Eigenmittel des Kreditnehmers. Die Anschlussfinanzierung kann auch schon früher über ein Forward-Darlehen (i. d. R. bis zu 36 Monaten vor Ablauf der Zinsbindungsfrist) geregelt werden.

Abzahlungsdarlehen
Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen (siehe auch Annuitätendarlehen) zahlt der Schuldner in der Regel gleichbleibende Tilgungsraten sowie Zinsen aus der sich laufend verringernden Darlehenssumme. Dies führt zu einer fortwährenden Verringerung der jährlichen Leistungsrate.

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Baufinanzierung (Immobilienfinanzierung)
Finanzierung des Baus oder Erwerbs einer Immobilie durch Einsatz von Eigenkapital bzw. Eigenleistungen und Aufnahme von Darlehen. Für die Beantragung von Baudarlehen benötigen die Kreditinstitute Unterlagen über die zu finanzierende Immobilie (Beleihungsunterlagen) sowie Angaben über die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers (z. B. Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise, Finanzierungsnachweise). Anhand dieser Unterlagen wird ein Beleihungswert der Immobilie ermittelt und aufgrund von persönlichen Finanzierungswünschen und Zielen des Kunden ein persönlicher Tilgungsplan erstellt mit entsprechenden dazu passenden Finanzierungsbausteinen. Auf dem Tilgungsplan ist der zeitliche Ablauf der Finanzierung als auch sämtliche Kosten und Bedingungen, wie Sondertilgungen, Sollzinsbindungsfrist etc. zu ersehen.

Beleihung
Kreditbewilligung auf der Grundlage einer Sicherheit. Die Höhe der möglichen Beleihung hängt ab vom Beleihungswert des Sicherungsgutes und von seiner Beleihungsgrenze. Das Beleihungsverfahren ist i.d.R. institutsübergreifend in sog. Musterrichtlinien, wie z.B. den landesspezifischen Beleihungsgrundsätzen für Sparkassen, geregelt.

Beleihungswert
Der vom Kreditgeber auf der Grundlage geltender Bestimmungen festgelegte Wert für Gegenstände oder Rechte, die beliehen werden, d.h. als Kreditsicherheit dienen sollen. Der Beleihungswert ist der Wert, der dem Beleihungsgegenstand unter Berücksichtigung aller für die Bewertung maßgebenden Umstände beigemessen wird. Als Bewertungsgrundlage für die Festsetzung dienen der Ertragswert, der Bauwert, der Bodenwert und der Verkehrswert. Ziel der Beleihungswertermittlung ist es, nachhaltig, zumindest für die Darlehenslaufzeit, eine ausreichende und möglichst krisenfeste Besicherung zu gewährleisten. Nach den Beleihungsgrundsätzen für Sparkassen soll deshalb dieser Wert weder die angemessenen Herstellungskosten noch den Verkehrswert übersteigen.

Bereitstellungszinsen
Von einem Kreditinstitut in Rechnung gestellte Zinsen/Provision für einen zugesagten, aber noch nicht in Anspruch genommenen Kredit. Die Begründung dafür liegt darin, dass der Darlehensgeber mit der Darlehenszusage die bewilligten Kreditmittel bereitstellt, für die ab diesem Zeitpunkt Refinanzierungskosten anfallen, die auch durch Zwischenanlage in der Regel nicht voll ausgeglichen werden können.

Blankodarlehen
(§ 7 Abs.4 BSpKG). Bauspardarlehen, Vorfinanzierungskredite oder Zwischenkredite bis 30.000 Euro, bei denen wegen des geringen Darlehensbetrages auf eine grundpfandrechtliche Sicherung verzichtet werden kann. Der Umfang der von der Bausparkasse ausgereichten Blankodarlehen ist aufsichtsrechtlich begrenzt. Voraussetzung ist die einwandfreie Bonität des Schuldners.

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Courtage
Maklerlohn für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages (§ 652 BGB).

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Darlehen gegen Negativerklärung
Darlehen gegen Verpflichtungserklärung (§ 7 Abs.4 BSpKG; § 6 BSpKV). Im Bauspargeschäft Bauspardarlehen bis zu einem Betrag von 15.000 Euro oder Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite bis zu 10.000 Euro, die einer grundpfandrechtlichen Sicherung oder einer Sicherung durch Ersatzsicherheiten nicht bedürfen, weil sich der Darlehensnehmer gegenüber der Bausparkasse verpflichtet, eine mögliche Sicherung durch Grundpfandrechte nicht durch eine Verpfändung oder Veräußerung des als Pfandobjekt in Frage kommenden Grundstücks zu verhindern. Der Bestand an diesen Darlehen ist bei einer Bausparkasse aufsichtsrechtlich begrenzt.

Dingliche Absicherung
Sicherung eines Kredits durch Grundpfandrechte wie Grundschuld oder Hypothek (Realkredit). In der Regel werden Kredite, die zur Finanzierung größerer wohnwirtschaftlicher Maßnahmen verwendet werden, dinglich sichergestellt. Generell Auflage für die Gewährung eines Bauspardarlehens (Ausnahmen: Blankodarlehen, Darlehen gegen Negativerklärung).

Disagio
Damnum, Abgeld. Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen, unter dem Nennbetrag liegenden Auszahlungssumme eines Darlehens. Zumeist ausgedrückt in Prozent des Darlehensbetrages. Vergütung für die Gewährung eines Darlehens. Wird i.d.R. bereits bei der Auszahlung der ersten Rate in voller Höhe einbehalten. Einzubeziehen in den Effektivzins.

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Effektiver Jahreszins
Der Effektivzins gibt den Preis für die Gesamtkosten des Kredits als jährlichen Vomhundersatz an (§ 6 Abs. 1 PAngV). Er weicht in der Regel von dem im Kreditvertrag enthaltenen Sollzinssatz (vorher Nominalzinssatz) ab. Die Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet zur Angabe eines Effektivzinses und schreibt die Berechnungsmethode (europaweit wird die versicherungsmathematische AIBD-Methode verwendet) sowie die in die Berechnung einzu-beziehenden Kostenbestandteile vor. Einzubeziehen sind danach insbesondere der Sollzins, Agio und Disagio, Bearbeitungsgebühren, Kreditvermittlungskosten und Prämien für Restschuldversicherungen. Nicht einzubeziehen sind dagegen u. a. allgemeine Kontoführungsgebühren, Schätzgebühren und Kosten der Besicherung.

Eigenkapital
Dazu zählen Barmittel, Festgeld, Guthaben auf Sparkonten, Guthaben auf zugeteilten Bausparverträgen, Wertpapiere, Aktien, das im Eigentum stehende Baugrundstück und Eigenleistungen, die vom Käufer zum Kauf bzw. zur Finanzierung einer Immobilie eingesetzt werden können.

Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau eines Bauwerks eingesetzt wird. Wird als Teil des Eigenkapitals grundsätzlich zu Unternehmerpreisen bewertet. Bauherren, die Eigenleistung zusammen mit Hilfskräften durchführen, haben diese Arbeiten als Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten bei der örtlich zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft anzumelden, die Namen der beschäftigten Personen, deren geleistete Arbeitsstunden und evtl. Entgelte dafür nachzuweisen und ggf. einen von der Berufsgenossenschaft festgelegten Beitrag für die gesetzliche Unfallversicherung zu zahlen.

Eins A-Hypothek (1a-Hypothek)
Darlehen, das im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert ist und den Beleihungswert bis 60 Prozent auslastet. Da im Falle einer eventuellen Zwangsversteigerung der Immobilie die Realisierung der Kreditsumme für das Kreditinstitut sehr wahrscheinlich ist, werden hier oft günstige Konditionen gewährt als bei der 1b-Hypothek.

Eins B-Hypothek (1b-Hypothek)
Darlehen, für das als Sicherheit ein Grundpfandrecht dient, das im Rang nach einer erststelligen Hypothek oder Grundschuld (1a-Hypothek) eingetragen ist und dessen Nominalbetrag zusammen mit dem der Vorlast 80 Prozent des Beleihungswerts des belasteten Objekts nicht übersteigt. Bei Beleihungen über 80 Prozent sind i.d.R. Zusatzsicherheiten (beispielsweise eine Ausfallbürgschaft) erforderlich.

Erwerbsnebenkosten
Alle beim Erwerb einer Immobilie anfallenden Kosten, z.B. Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten, Kosten für die Grundbucheintragung, Kosten für Bodenuntersuchungen. Sie können bei Immobilien, die nicht zur Selbstnutzung vorgesehen sind, vor Bezug steuerlich abgesetzt werden.

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Festzinsdarlehen
Darlehen, bei dem der vereinbarte Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum unabhängig vom Kapitalmarkt festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Eine besondere Form des Festzinsdarlehens ist das Bauspardarlehen, bei dem der Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben ist.

Finanzierung aus einer Hand
Spezielle Art der Verbundfinanzierung in der Sparkassen-Finanzgruppe. Danach werden die Finanzierungsmittel unterschiedlicher Kreditgeber, z. B. die erstrangige Hypothek einer Sparkasse und das Bauspardarlehen einer Landesbausparkasse, bei der Sicherstellung und Abwicklung zusammengefasst. Die Finanzierung aus einer Hand erleichtert und verkürzt das Bewilligungsverfahren. Weitere Vorteile für den Kreditnehmer: Es wird nur eine Grundschuld bestellt, und man hat nur einen Ansprechpartner, entweder in der Sparkasse oder in der Landesbausparkasse.

Forward-Darlehen
Im Gegensatz zur Umschuldung, bei der ein bestehendes Darlehen abgelöst und ein neues – in der Regel zinsgünstigeres – Darlehen abgeschlossen wird, läuft bei einem Forward-Darlehen der alte Kredit weiter wie vereinbart. Parallel wird ein Darlehensvertrag mit festem Zins über die Summe abgeschlossen, die nach Ablauf der Sollzinsbindung für die Anschlussfinanzierung benötigt wird. Sobald die Sollzinsbindung des alten Kredits endet, wird das Forward-Darlehen ausbezahlt. Es schließt sich direkt an die bisherige Finanzierung an. So kann man sich bereits vorher günstige Zinsen sichern und bekommt eine langfristige Kalkulationsgrundlage. Allerdings kostet diese Zinssicherheit üblicherweise je Monat Vorlauf 0,01 bis 0,03 Prozent Zinsaufschlag. Und wie sich die Zinsen entwickeln werden, weiß niemand. Ein Forward-Darlehen kann daher nur bei einer Vorlaufzeit von maximal zwei bis drei Jahren und in Niedrigzinsphasen sinnvoll sein.

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Grundpfandrecht
Ein auf die Zahlung einer Geldsumme gerichtetes, dingliches Recht an einem Grundstück oder an einem grundstücksgleichen Recht. Nach dem BGB können folgende Grundpfandrechte zur Sicherung von Realkrediten herangezogen werden: Hypothek (§ 1113 BGB), Grundschuld (§ 1191 BGB) und die Rentenschuld (§ 1199 BGB).

Grundschuld
(§§ 1191ff. BGB). Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld von einer zu sichernden Forderung unabhängig (Akzessorietät).

Grundschuldbestellung
Die durch eine notarielle Beurkundung erklärte Zustimmung eines Grundstückseigentümers zu der Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld als Grundpfandrecht in Verbindung mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch.

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Hypothek
(§ 1113, § 1190 BGB). Pfandrecht an einem Grundstück, das den Gläubiger berechtigt, sich wegen einer bestimmten Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen (= Grundpfandrecht, Grundschuld). Es liegt ihr immer eine bestimmte Forderung zu Grunde (Akzessorietät). Ist diese z. B. nach vollständiger Tilgung des Darlehens erledigt, so verwandelt sie sich in eine Eigentümergrundschuld. Dies geschieht nicht automatisch, sondern erst auf Antrag. Umgangssprachlich häufig synonym benutzt für annähernd jede Form der langfristigen Baufinanzierung, Brief-/Buchhypothek, siehe auch Ib-Hypothek.

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Kapitaldienst
Aufwendungen eines Darlehensnehmers für Zinsen und Tilgung sowie etwaige Nebenkosten des aufgenommenen Darlehens.

Kapitaldienstfähigkeit
Fähigkeit eines Kreditkunden, eine zu erwartende Kreditbelastung aus seinen laufenden Einnahmen zu tragen. Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung, zu der ferner die Selbstauskunft, die Schufa-Auskunft sowie aktuelle Gehaltsabrechnungen herangezogen werden. Voraussetzung für die Kreditgewährung ist eine ausreichende Bonität.

Kreditunterlagen
Für die Kreditbewilligung erforderliche Informationen und Nachweise zur Prüfung der Kreditwürdigkeit des Antragstellers sowie der Beleihbarkeit des Pfandobjekts. Einzureichen sind dazu u.a. Unterlagen über die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie über die zu beleihende Immobilie bzw. das Bauvorhaben. Dazu gehören z.B. Lageplan, Kaufvertrag, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raumes sowie der Wohn- und der Nutzfläche und der Gesamtkosten, Finanzierungsplan, Wirtschaftlichkeitsberechnung (wenn das Gebäude nicht eigengenutzt wird). Bei der Beleihung von Wohnungseigentum ist ferner eine beglaubigte Abschrift der Teilungserklärung beizufügen.

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Löschungsbewilligung
Öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, dass er ein zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt. Nach Rückzahlung des Darlehens erhält der Darlehensnehmer die Löschungsbewilligung von der Sparkasse/Bank. Die Löschungsbewilligung ist Voraussetzung um die Grundschuld beim Amtsgericht löschen zu lassen.

Lebensversicherungshypothek
Durch eine Hypothek gesicherter Kredit einer Versicherungsgesellschaft kombiniert mit dem Abschluss einer Lebensversicherung. Bei deren Fälligkeit wird der Kredit durch die Versicherungssumme abgelöst. Bis dahin sind zusätzlich zu den Hypothekenzinsen die Versicherungsbeiträge als Tilgungsersatz zu zahlen.

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Marge
Die Spanne zwischen dem Preis, den der Kreditgeber für die Refinanzierungsmittel zu entrichten hat, und dem mit dem Kreditnehmer vereinbarten Preis (= Zinssatz) für ein Gelddarlehen. In der Marge ist zudem ein Anteil für das Kreditausfall-Risiko enthalten.

Nachrang
Rangstelle im Grundbuch nach einer besser platzierten Voreintragung. Die Rangstelle hat Auswirkungen auf eine eventuelle Sicherheitenverwertung. Gläubiger mit vorrangigen Sicherheiten werden zuerst befriedigt. Typisches Beispiel für eine nachrangige Finanzierung ist das Bauspardarlehen.

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Personalkredit
Kredit, der nicht durch ein Grundpfandrecht, sondern im Wesentlichen auf die persönliche Kreditwürdigkeit (= Bonität) des Schuldners abgestellt wird. Zur Beurteilung der Bonität werden dabei u.a. die Höhe und die dauerhafte Sicherheit des verfügbaren Einkommens, die Vermögenssituation sowie die Kapitaldienstfähigkeit des Schuldners herangezogen. Im Sparkassenrecht wird vielfach unterschieden in einen z.B. durch Verpfändung oder Sicherungsübertragung von Wertpapieren, beweglichen Sachen oder Forderungen oder gegen selbstschuldnerische Bürgschaft gesicherten Personalkredit und einen ungesicherten Personalkredit (= Blankokredit). In der Regel ist die Beleihung unter Berücksichtigung vorgehender Rechte auf 80 Prozent des Beleihungswertes begrenzt.

Prolongation
Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit (= Zinsbindungsfrist) zu gleichen oder veränderten Konditionen.

Preisangabenverordnung (PAngVO)
Wer Endverbrauchern regelmäßig Waren oder Leistungen anbietet oder unter Angabe von Preisbestandteilen wirbt, ist verpflichtet, den Gesamtpreis anzugeben, um dadurch Preisvergleiche zu ermöglichen. Die PAngVO regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Unternehmen in der Werbung, im einzelnen Vertragsangebot sowie generell in den Geschäftsräumen, insbesondere im Schaufenster, seine Preise anzugeben hat und welche Preisbestandteile in den Gesamtpreis eingehen. Ausgehend vom Gebot der Preisklarheit und der Preiswahrheit schreibt die PAngVO vor, dass im einzelnen Vertragsangebot und in der Werbung die Preise vollständig und richtig, d.h. die vollständigen Endpreise anzugeben sind. Für die Kreditwirtschaft gilt die Besonderheit, dass bei Krediten der sogenannte effektive Jahreszins anzugeben ist.

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Realkredit
Ein gegen Verpfändung von Grund und Boden (Grundpfandrechte) langfristiger Kredit, der vornehmlich Investitionszwecken dient. Im Gegensatz zum Personalkredit müssen Zinsen und Tilgung unabhängig von der Person des Kreditnehmers aus dem beliehenen Gegenstand gewährleistet sein, entweder aus dessen Erträgen oder aus seinem Bau- und Boden- bzw. Verkehrswert. Realkredite von Banken und Sparkassen sind grundsätzlich an erster Rangstelle im Grundbuch abzusichern (sog. erststellige Baudarlehen), Darlehen von Bausparkassen an der zweiten Rangstelle (sog. zweitstellige Baudarlehen).

Restschuld
Kreditbetrag, der nach Ablauf einer bestimmten Anzahl von Tilgungsjahren (noch) nicht getilgt ist. Die Restschuld wird u. a. zum Vergleich mehrerer Kreditangebote herangezogen.

Restschuldversicherung
Risikolebensversicherung für den Darlehensnehmer, deren Versicherungssumme sich entsprechend der sinkenden Darlehensschuld von Jahr zu Jahr verringert. Bei Eintritt des Versicherungsfalles wird die Restschuld vollständig durch die abgetretene oder verpfändete Versicherungssumme getilgt. Dient oftmals zur zusätzlichen Sicherung von Personalkrediten, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eingesetzt werden.

Revalutierung
Neuvalutierung. Nutzung einer bestehenden Grundschuld, deren dadurch gesichertes Darlehen ganz oder teilweise zurückgezahlt worden ist, zur Sicherung eines weiteren (neuen) Darlehens. Voraussetzung ist u.a. die Zustimmung der nachrangigen Gläubiger.

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Sachwertverfahren
Im Rahmen der Beleihungswertermittlung eingesetztes Verfahren zur Ermittlung des Bau- und Bodenwerts eines Grundstücks und der darauf errichteten baulichen Anlagen. Wird in der Regel angewendet bei eigengenutzten Wohngrundstücken. Bei der Ermittlung des Bodenwertes wird dabei im Allgemeinen von dem Preis ausgegangen, der für Grundstücke gleicher Art auf Dauer voraussichtlich zu erzielen ist. Bei der Ermittlung des Bauwertes werden die angemessenen Herstellungskosten zu Grunde gelegt.

SCHUFA
Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditwirtschaft. Aufgabe der SCHUFA ist es, ihren Vertragspartnern Informationen zu geben, die sie vor Verlusten im Kreditgeschäft schützen. Die Zusammenarbeit beruht auf dem Prinzip der gegenseitigen Information. Kreditnehmer sind unter Verwendung der sogenannten SCHUFA-Klausel über das SCHUFA-Auskunftsverfahren zu unterrichten.

Sollzinssatz (ehemals: Nominalzinssatz)
Darlehenszins, der tatsächlich zu bezahlen ist ungeachtet eines möglicherweise vereinbarten Disagios bzw. einseitig aufgeschlagener Kosten und Gebühren (Gegenbegriff: Effektivzins).

Sondertilgung
Tilgung, die über die im Kreditvertrag vereinbarten Leistungsraten hinausgeht. Sondertilgungen sind für Bauspardarlehen (nicht jedoch für Vorfinanzierungs- und Zwischenkredite) bei Bausparkassen jederzeit problemlos möglich, bei den übrigen Kreditinstituten nur mit deren Zustimmung bzw. soweit es bei Vertragsabschluss entsprechend vereinbart wurde. So ist bei der Berliner Sparkasse beispielsweise eine Sondertilgungsoption von 2.500 Euro p.a. kostenfrei möglich. Wer mehr tilgen möchte, kann eine jährliche Sondertilgungsoption in Höhe von bis zu 10 % der Darlehenssumme (mind. 5.000 Euro) vereinbaren. Ohne vertragliche Vereinbarung bzw. Zustimmung des Kreditinstituts wird zumeist eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein Zinsausgleich verlangt, wodurch Sondertilgungen häufig wirtschaftlich unrentabel werden.

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Tilgungsplan
Zeitliche Darstellung einer Darlehensrückzahlung über die gesamte Laufzeit hinweg bis zur restlosen Tilgung des Darlehens. Aus dem regelmäßig zu erstellenden Zins- und Tilgungsplan sind u.a. ersichtlich: die Kreditart und Kredithöhe, der Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten.

Tilgungsverrechnung
Die Verrechnung der laufenden Tilgungsleistungen kann prinzipiell taggenau, monatlich, quartalsweise oder jährlich erfolgen. Aktuell hat sich mittlerweile auch bei längerfristigen Hypothekendarlehen die taggenaue Tilgungsverrechnung nach der sogenannten Kontokorrentmethode durchgesetzt. Die Art der Tilgungsverrechnung wirkt sich auf die Höhe des Effektivzinses aus.

Umschuldung
Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Erfolgt die Umschuldung zum Ablauf der Zinsbindungsfrist, so wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Es ist es auch möglich, ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen (i.d R. bereits bis zu 36 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung möglich). Diese Möglichkeit gilt sowohl für die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Kreditinstitut als auch bei der Umschuldung.

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Verbraucherrechterichtlinie (VRR)
Ziel der Verbraucherrechterichtlinie ist die vollständige Harmonisierung der Informationspflichten gegenüber Verbrauchern bei Verträgen, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden. Außerdem sollen die derzeitigen nationalen Rechtsvorschriften zum Verbraucherschutz in den Mitgliedsstaaten der EU angeglichen werden. Es gelten besondere Regelungen zur Information des Verbrauchers (Kunden). Außerdem steht dem Kunden ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.

Vergleichswertverfahren
(§§ 13 und 14 WertV). Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, das sich an den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen geeigneter Vergleichsgrundstücke orientiert. Geeignet sind Vergleichsgrundstücke, wenn sie in den ihren Wert beeinflussenden Merkmalen im Wesentlichen übereinstimmen oder Abweichungen entsprechend erfasst werden können. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere zur Wertermittlung unbebauter Grundstücke angewendet. Wie viele Vergleichskaufpreise dafür erforderlich sind, lässt sich nur im Einzelfall bestimmen.

Versicherung von Immobilieneigentum
Im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf und dem Hausbau, aber auch nach Fertigstellung des Wohngebäudes, gibt es eine Fülle von Risiken und Gefahren. Zur Absicherung möglicher Folgeschäden werden von der Versicherungswirtschaft diverse Versicherungsformen angeboten. Die Wichtigsten davon sind: die Bauherren-Haftpflichtversicherung, die Bauleistungsversicherung, die Wohngebäudeversicherung, die Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung, die Hausrat-Versicherung und die Privat-Haftpflichtversicherung.

Verkehrswert
(§ 194 BauGB). Der Preis für ein Grundstück, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Verfahrensgrundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelt.

Vorfälligkeitsentschädigung
Ausgleich von Zinsverlusten durch die vorzeitige Darlehensrückzahlung, die einem Kreditinstitut dadurch entstehen, dass Wohnungsbaudarlehen fristenkongruent refinanziert werden. Bei der Berechnung der Zinseinbußen wird allgemein die Differenz zwischen entgangenem Sollzins für das Darlehen und fiktivem Wiederanlagezins für Pfandbriefe berechnet.

Vorfinanzierungskredit
(§ 4 Abs.1 BSpKG). Gelddarlehen, das der Vorfinanzierung von Leistungen der Bausparkasse auf Bausparverträge, d. h. zur Abdeckung von Finanzierungsbedarf ihrer Bausparer vor Zuteilung der Bausparsumme dient. Er wird bei Zuteilung der Bausparsumme automatisch durch das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen abgelöst. Vorfinanzierungskredite können von der Bausparkasse selbst oder von einem anderen Kreditinstitut gewährt werden. Vorfinanzierungskredite einer Bausparkasse dürfen, soweit sie das Bausparguthaben übersteigen, nur für wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Im Gegensatz zum Zwischenkredit ist beim Vorfinanzierungskredit das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben noch nicht angespart. Die Besicherung erfolgt i.d.R. durch Abtretung der Rechte aus dem Bausparvertrag bzw. durch Verpfändung des Bausparguthabens sowie in Höhe des das Bausparguthaben übersteigenden Teils des Darlehens durch Bestellung einer Grundschuld.

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Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist zum 21. März 2016 in Kraft getreten. Sie sorgt für europaweit einheitliche Standards in der Immobilienfinanzierung. Ziel der neuen Richtlinie sind mehr Transparenz, eine bestmögliche Qualifikation der Beraterinnen und Berater sowie eine umfassende Aufklärung der Verbraucher. Die Richtlinie soll insbesondere Verbraucherinnen und Verbraucher vor Zahlungsunfähigkeit schützen. So müssen Banken beispielsweise bei der Kreditvergabe die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden noch strenger prüfen.

Der Kunde ist im Rahmen der Beratung umfassend aufzuklären und erhält einheitliche Informationen zu seinem Finanzierungswunsch. Dazu dient das sogenannte „Esis-Merkblatt“ (Europäisches Standardisiertes Merkblatt). Damit soll die Vergleichbarkeit von Finanzierungsangeboten sowohl national als auch grenzüberschreitend gefördert werden.

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Zinsänderungsrisiko
Bei einem Hypothekendarlehen werden die Kreditzinsen entweder variabel vereinbart oder für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Im ersten Fall kann der Zinssatz bei Zinsänderungen auf dem Kapitalmarkt ebenfalls geändert werden. Im zweiten Fall muss der Zins nach Ablauf der Sollzinsbindungsfrist zu dem dann gültigen Marktzins neu vereinbart wer-den, falls der Kredit bis dahin nicht vollständig getilgt ist (Anschlussfinanzierung). Dem gegenüber sind die Zinssätze beim Bauspardarlehen unabhängig vom Kapitalmarkt, d.h. der Zinssatz bleibt über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant.

Zinsbindungsfrist
Zeitraum, für den der im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist (Festzinsdarlehen). Die Zinsbindungsfristen können unterschiedlich sein. Üblich sind zur Zeit Fristen von einem bis zu 20 Jahren. Je länger die Zinsbindung eines Hypothekendarlehens ist, desto höher ist in der Regel der festgelegte Zinssatz. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich.

Zinsgleitklausel
Klausel in den Darlehensbedingungen, wonach der Kreditgeber berechtigt ist, Darlehenszinsen mit sofortiger Wirkung durch einseitige Erklärung gegenüber dem Darlehensnehmer zu senken oder zu erhöhen. In der Regel sind die Darlehenszinsen dabei an einen bestimmten Wert, z.B. Diskontsatz, gekoppelt (Variabler Zins).

Zinszahlungsdarlehen (ehemals: Festdarlehen)
Bei einem Zinszahlungsdarlehen wird das Darlehen nach einer bestimmten Frist in einer Summe getilgt. Während der Laufzeit des Darlehens beschränkt sich die Belastung auf die Zahlung der Zinsen. Sonderformen sind Zinszahlungsdarlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung (die zunächst unter eventueller Inanspruchnahme von Steuervorteilen angespart und nach Ablauf zur Ablösung des Zinszahlungsdarlehens eingesetzt wird) oder eines Bausparvertrages (der zunächst unter eventueller Inanspruchnahme von staatlicher Förderung angespart und nach Ablauf zur Ablösung des Zinszahlungsdarlehens eingesetzt wird).

Service für Immobilienkäufer und -eigentümer

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